從頻頻出臺的政策，到跌宕起伏的數據變化，2011年的中國樓市猶如一場博弈大戰，高潮迭起，備受關注。雖然尚難知曉這場鏖戰中到底幾家歡喜幾家憂，我們仍愿從多個角度與您一起回顧，在調控的號角中步履蹣跚的即將走過的2011年樓市。
　　2011年，國家調控政策幾乎達到了每月一則的密度，上至國務院、發改委、住建部、財政部、最高法、銀監會，下至各個省市政府，輪番上陣，一齊滅火。往年樓市的“金九銀十”在今年的高壓之下成為泡影，大多數開發商前三季度業績都出現下滑，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風險，在勉強支撐大半年之后，回籠資金以求自保的開發商們開始降價。持幣觀望的買房人似乎看到了希望，但其中不少卻遭限購政策“誤殺”，被擋在了銀行門外；擁有數套房產的投資者錯過了高價出貨的機會，不得不抓緊拋售；不過比起另外一群買了房的人，炒房客算是幸運的，因為他們只是賺多賺少的問題，而背負了二、三十年貸款買房自住的人，在自家房產一夜之間貶值數萬甚至數十萬元后，抑制不住心中的憤懣，開始找開發商“維權”。
　　樓市新政頻繁發布
　　被稱為史上最嚴的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，限購、限貸、房產稅、保障性住房、監督問責等“五大利器”在樓市調控中發揮了積極作用。
　　根據國家統計局12月18日公布的最新數據，11月全國70個大中城市房價下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價格下降的城市有49個，首次超過一半。在具有風向標意義的北京樓市，11月新建住宅價格同比漲幅創下2009年8月份以來的新低。
　　2011年1月26日：國務院常務會議推出“新國八條”，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
　　新“國八條”的頒布，被專家學者稱為“歷史上最嚴厲的調控政策”。2月中旬開始，“國八條”相繼在各大城市落地，成為遏制房價投機“殺手锏”。其中不僅大力強調了加快保障房建設，還提出了限購請求，波及一線省會城市，以及一些房價快速上漲的二三線城市。
　　這是宏觀調控的政策體現，也是政府對于房地產市場調控效果不明顯的下策。限購并不是降低房價的主要措施，而是其打壓投資行為和輿論噱頭的一種手段。今年年底各大省會的城市的限購即將到期，現在各大媒體采訪住建部，都表示會繼續延期。
　　目前的房地產市場，8-11月成交量大幅下跌，輿論壓力強烈。一年期緊縮的貨幣政策導致開發商資金缺乏，購房客戶貸款難度增大，各大開發商甚至出現了“貸款限額用完”的現象。鋪天蓋地的房地產跌價輿論，頻繁的土地流拍和低價成交，讓人們再次感受到了2008年年底的寒冷。
　　業內專家指出“總的來說，新國八條重大意義，首先在于從全方位角度去抑制房價的快速增長，包括提高首付、新的土地政策、稅收和限購等等。其次是限購所造成的輿論壓力讓很多潛在消費處于觀望態勢而且在一定程度上抑制了剛需。”此外，住房和城鄉建設部4月6日發出通知，上調個人住房公積金貸款利率。2011年3月16日，國家發展改革委發布《商品房銷售明碼標價規定》（發改價格（2011）548號），專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定，“一房一價”政策執行。2011年，我國保障性住房建設規模創歷史之最。5月10日，住建部下發通知，保障房安居工程建設——全面提速。2011年6月17日，住房城鄉建設部公布各地列入新增限購城市名單的5項建議標準，二三線城市限購令執行。
　　貨幣政策密集調整
　　縱觀2011年，央行共上調存款準備金率6次。從18.50%上調到21.50%的歷史性高位。存款準備金率的變化，本身是一種金融手段來控制市場資金的流動量。上調存款準備金率，是在國家調控房地產市場大勢之下的一個輔助手段。存款準備金率上調，銀行可貸款額度減少，用于房地產市場的資金也會減少。資金量的減少短期內不會對打壓房價起到立竿見影的效果，但在目前這樣成交量萎靡的情況下，會導致開發商通過降價和變相降價來達到獲取資金的目的。同時，上調存款準備金率帶來的資金壓力會讓一些企業逐漸淡出房地產行業尋求新的出路，這樣有利于擴建一個健康的房地產市場。
　　11月30日，央行3年來首次降低存款準備金率，而且據悉央行預計會在明年2月之前恢復到18%的存款準備金率的標準。
　　但有專家認為這并不是樓市春天的一個標志，“首先，此次放松的資金量很有限。其次，一些發達地區存量房基數很大，而且就全國房地產形勢而言，房價并沒有開始大范圍下跌，這與國家的預期目標不一致。最后，輿論和今年房地產市場的行情讓人們普遍呈現觀望態勢，即使有閑散資金也不會貿然投入房地產行業。”
　　貸款利率上浮——雪上加霜。2011年銀行共三次上浮貸款利率，達到7.05%。目前首套房貸款利率上浮10%-30%。基本已經超過8%接近9%。這無論是對于購房者還是開發商都是雪上加霜，高利率導致月供增加，生活壓力增加，很多人被提高的首付和高利息擋在了購房的門外。對于開發商而言，購房門檻的提高影響銷售業績，變現困難。高額的利息和高首付同時也將投資客拒于門外。
　　征收營業稅。2011年1月27日：財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。有專家指出，“營業稅全額征收就意味著，賣方的房產轉讓成本加大，這無形中使得炒房者哄抬房價，投機鉆營的現象得到遏制。”
　　賣股賣地難解資金饑渴
　　隨著房地產調控的步步緊逼，一向不差錢的房地產開發商開始感受到陣陣寒意。一年來陸續有市場消息顯示，部分房地產開發商出現賣股、賣地、賣項目現象，籌集資金動作頻頻，十八般武藝上陣，難解房地產企業的巨額資金饑渴。
　　我們不會忘記綠城“被破產”的一幕一幕。從“海航收購”、“信托門”、“香港退市”到“地方政府撥款救急”，關于綠城的傳言不斷；從“董事長宋衛平回應破產傳聞”、“轉讓旗下中超球隊”到“接洽中投”，綠城自身新聞不斷。雖然宋衛平強調“一切都在綠城的可控范圍內”，但癡迷足球的他不得不忍痛割愛已投入10多億的球隊，此中無奈，令人唏噓。
　　由此可見，即使是綠地、萬科等這樣的“龍頭”房企，面對寒冬襲來，也顯得無力。一位房企老板這樣說“企業左右不了市場，正如人力不能真正戰勝天命。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。今日今時，綠城的難處，是整個行業共同的難處。”
　　從地產領頭羊萬科到不知名的小企業，大家都在忙著過冬，廣積糧、緩稱王。數據顯示，20家龍頭房企前11個月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達到預定的銷售目標。
　　同時，隨著調控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經達到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴格限制資金流入房地產業的情況下，除了少數央企背景的開發商，多數開發商資金鏈十分緊張。
　　據中原地產統計，11月當月，全國房地產公司完成9宗股權交易，總成交金額為67.5億元；2011年1-11月，房地產企業股權交易數已達102宗，而2010年全年僅84宗，1-11月披露交易值達到了368.3億，同比去年全年上漲122.8%。
　　而據清科研究中心11月11日發布的報告顯示，今年前三季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發生在房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購上。
　　在市場調整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況開始出現。有的企業受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權以換取資金的境地。
　　華本機構總裁許文鋒認為，隨著調控繼續，房地產企業兼并重組的現象將逐漸增加，行業集中度會明顯提高。目前，國內房地產開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高。行業整合有利于整個行業的健康發展。
　　對房地產行業而言，冬天已經到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)總裁郁亮表示，過去幾年房地產企業的利潤率非常高，并不正常。經過這一輪嚴厲的房地產調控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對習慣生活在糖水里的房地產企業而言，很難再回到過去的暴利時代。
　　2012年樓市展望
　　回顧過去幾年的樓市，2008年全面蕭條，2009年報復性反彈，2010年高位盤整，2011年漸趨衰退。2012年又將何去何從？
　　其實，12月召開的中央經濟工作會議基調已定，提出穩中求進：繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。兩大政策與2010年經濟工作會議中的表述一致，內涵卻有所不同：保增長的重要性蓋過了抑通脹，預期政策將穩中趨松。房地產政策依然從緊，會議提出：2012年要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。隨著2012年房價控制效果的逐步顯現，房地產政策同樣將穩中趨松。
　　2011年的房地產政策以“限購、限貸、限價”為核心。有專家預期：2012年這三類政策將有所變化。一是限貸，2011年底部分銀行已經拉開房貸松動的序幕，首套房貸利率及首付下調已成必然，隨后二套房貸政策也有松動的可能性，但三套房禁限政策估計全年都難放開；二是限購，2012年預計部分城市或放松或退出限購，部分城市或以房產稅替代限購令；三是限價，隨著房價持續下跌，2012年各地繼續限價的壓力變小，即便中央繼續要求各地制定房價控制目標，也并無太大的現實意義。
　　“中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成。開發商將通過降價、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來提升價值、應對調整。
　　著名財經專家葉檀認為，2012年，房地產依然不會迎來春天，更別說艷陽天。托上半年房地產銷量的福，今年房地產企業可以維持全年業績，但2012年冰山融化將使其無法容身。
　　她預言，2012年將延續2011年的趨勢，房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也即進入房地產企業產權并購重組高峰期。
　　2012年，保證企業有充足的現金流，進一步強化內部管理，開源節流，將是許多開發商的“過冬”策略。“不管政策怎么變，開發商穩妥一點兒總是沒錯的。”廣廈集團榮譽主席樓忠福表示，“順應政策和市場的變化，開發更好的產品是最重要的。”
　　2011年前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5%，估計全年增幅為6%左右；2012年這一增幅還將繼續下滑，二三季度將出現負增長，全年將基本與2011年持平（或小增小減）。2012年上半年，可售商品住宅存量還將繼續增加，企業資金鏈繼續緊縮，降價壓力難以顯著減輕，下半年庫存壓力才可能有所減輕。所以，70個大中城市的房價還將繼續環比下跌，預期下半年會慢慢企穩、筑底、復蘇。若看全國商品住宅成交均價，則可能出現小幅的年度負增長。
　　相關專家指出：不少房企對明年的市場還抱有期望，在這些房企看來，中國的城市化進程是大勢所趨，因此明年的房地產市場前景依然廣闊。對于房地產未卜的未來，盡管仁者見仁智者見智，但可以肯定的是，這個行業的洗牌已經拉開帷幕，不能適應市場的企業必然會被后浪淹沒在沙灘上。
                                                               （來源:中國房地產信息網)  （作者：匿名單位：中國房地產信息網）