“往年到了年末，開發商考慮的都是下一年如何發展擴張的問題，但今年大家普遍考慮的則是生存問題，現金流的安全問題。”
       樓市眼下寒風凜冽，開發商都忙著籌備過冬糧草。
       “今年年底和明年一季度都是傳統的樓市淡季，房企至少得備好可供未來6個月使用的資金。”旭輝集團總裁助理張偉峰昨日說，往年到了年末，開發商考慮的都是下一年如何發展擴張的問題，但今年大家普遍考慮的則是生存問題，現金流的安全問題。
       “首先保證現金流安全”
       與張偉峰有著類似判斷的，還有上海盤谷房地產有限公司總經理宋海。
       宋海昨日說，“現在大家所考慮的都是現金流的安全問題，越是全國布局的房企越是會考慮現金流的安全問題。”
年末“搶收”幾乎已經成了開發商的共識。
       新城集團副總裁黃超昨日說，到了年末，開發商都會盡快“收錢”，但今年年末和往年相比，拿到錢后的做法不一樣，“以往拿到錢后想的是來年進一步的發展，今年拿到錢想的是保證支付，確保自身正常運轉，因此今年年末開發商對資金回籠的速度有更高的要求。”
       據黃超介紹，開發商到了年底，會有一個年終結算，包括工程款支付、銀行還貸等，資金會比較緊張，而且，要完成全年的任務指標，還要有相應的促銷活動。而今年由于市場出現罕見低迷，各種矛盾都集中到了一起，開發商推出的優惠促銷也呈現出“十八般武藝全用上”的情況。
       黃超說，由于面臨著比較大的回款壓力，開發商在年底推出的促銷，一般都會將付款方式、付款周期與價格優惠掛鉤，付款方式和周期越快的，價格優惠也就越大。
       新城在滬項目新城公館此前曾進行過一波大幅降價促銷，收效明顯。
       降價跑量的救命哲學
       部分開發商的擔憂是，降價潮在明年還會擴散。
       宋海認為，上海樓市在過去一個月里發生的事情，明年會陸續在全國其他城市發生，因此開發商能盡快出貨就盡快出貨。“這輪調控已經表明，開發商不能指望市場、政策在一夜之間就能反轉，因此一定要把命運掌握在自己手里。”
宋海預計，即便到了明年一季度，市場仍將會有一波降價跑量的行情，開發商會根據明年的現金流情況，考量選取在哪個城市、哪個區域、哪個項目、哪種產品進行降價。
       張偉峰的觀點更為“保守”。
       “就像當初誰也沒料到情況會惡化到現在這樣一樣，目前的情況是，對于明年的行情，大家普遍都看不清，年前的市場形勢將以開發商降價為主。”張偉峰認為，開發商所能做的只有顧全眼前，把能賣掉的房子賣掉，把錢拿在手里是最好的，也就是“現金為王”的過冬策略。
       “拿出那些降價以后能賣得出去的房子推，否則不如不推。”張偉峰稱，這種以降價為中心的跑量策略為“救命哲學”，“再這樣下去，政府也會出手的，至少得能讓人喘喘氣。”
       銀億集團銷售部總監王士章認為，年底各開發企業的營銷策略大致可分為兩類，一類是挺過年末，等待來年再推盤，一類是在年底大搞促銷，降價跑量，回籠資金。“過年關是大事情，很多公司對此都非常慎重，只要現金流充足，能順利過完年都不會輕易降價。像一些開發商打7折、8折銷售，真是不到萬不得已不會那樣做的。”
       不過，對于萬科加入到降價行列，王士章認為，這與普通房企降價還有些不同，“萬科他們不是為了短期利益，而是和行業周期一起波動，市場好的時候提價快銷，市場不好的時候則順應降價。”
       “繼續降價動力不足”
       不過，一波降價潮過后，開發商對于是否進一步促銷也謹慎起來。
       宋海說，目前已是11月下旬，接下來再參與降價打折的開發商，在蓄客的數量上會有所制約。
       黃超也稱，新城集團在上海的在售樓盤以剛需盤為主，在11月底、12月還會有2-3個項目開盤或加推，但這不是突擊開盤，而是按計劃進行的。“現在政府部門對于預售許可證的審批和發放都非常嚴格。”黃超稱，即將加推的項目將會根據市場情況以及競爭對手的動作予以合理定價。
       王士章說，眼下實力強的企業會暫時避避風頭，等待市場穩定；實力較弱的企業會做促銷。該公司現金流沒太大問題，原本計劃年內上市的一個高端樓盤，目前已延遲至明年。
       中國指數研究院副院長陳晟判斷，眼下品牌企業的降價壓力要小些，急于回籠資金的企業降價幅度會大些，年底前的總體折扣會在6.5折-8.5折之間。
       拿地熱情驟降
       此外，開發商普遍看緊荷包之際，拿地熱情驟減。
       宋海說，由于該公司的項目銷售已接近尾聲，因此他們考慮在上海或周邊地區再拿一塊地，“眼下土地市場的起拍價、溢價率都比先前較為有利，我們正在重點考慮，不過由于目前市場不好，我們在考慮拿地時也會更加慎重。”
       據宋海介紹，目前他們公司在上海僅有盤古天地這一個項目，一期已經入住，二期也已完成2/3的銷售，由于資金壓力相對不大，因此在定價上沒有太大動作，只是受其他降價樓盤影響，成交相對慢些。
       黃超進一步說，雖然目前的土地市場已經降溫，但由于地方政府對土地價格預期并沒有大幅下調，起拍價與開發商的心理接受程度仍有較大差距，因此出現了很多土地流拍的情況。有些地方由于全年出讓的土地指標還沒完成，也不排除在年底集中掛牌推出的情況。
       王士章介紹說，近期有一些二手土地項目找他們洽談，他們都拒絕了，“有現金也不輕易買地，因為后市還看不清。”王士章說，促銷、推新盤、買地這三大事項，目前都是各家房企要謹慎對待的。
       張偉峰同樣強調，因為大家普遍對明年的行情不看好，開發商的投資熱情已經大大減退。雖然目前的地價相對便宜，對企業長遠發展有利，但多數企業已經不再拿地了，“目前的市場存貨積壓得很厲害，庫存的房源都賣不動，除了多年沒有拿過地的房企和實力確實很強的房企，誰還敢再以占用大量現金流為代價再拿地？”