下半年市場走勢或分三步走，房價年底將漲回調控前水平
       2012年以來全國典型城市市場走勢可以分為兩個階段，1-2月為低迷期，3月以后交易量明顯回升；從具體城市來看，一二線城市市場總體好于去年，而近兩年以來一直表現突出的三線城市市場增長速度卻有所放緩；從房價角度看，當前開發企業進一步調價的空間和動力都在縮小，我們預計下半年典型城市房價將陸續起穩。
       整體市場——1-2月樓市仍處冰點，3月以后政策面趨緩推動市場強勢回升
       2012年以來房地產市場經歷了一個先抑后揚的過程。以我們監測的九大重點城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州）為例，今年以來的市場交易量走勢大致可以分兩個階段：第一階段是1-2月份，此時在政策調控和傳統淡季的雙重影響下重點城市交易量處于絕對低位，單看絕對量甚至不如2011年同期；第二階段則是3月份之后，市場交易量出現明顯沖高增長，其中九大重點城市3月份的交易量已經創下2011年1月（限購政策正式升級）以來的單月最高值，4月份經過短暫緩沖之后，5、6月份連續創出新高，6月份九大重點城市單月交易量已經高達887萬方。
       對于三月以來樓市呈現明顯回暖趨勢，在我們看來主要原因在于政策面的變化。
       3月份兩會之前，樓市調控力度依舊從緊，溫家寶總理三令五申地強調“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”，使得任何一點帶有松綁調控之意的政策一一被叫停，典型的例子就是蕪湖的購房補貼政策和上海的居住證滿3年可購二套房。
       3月份之后，地方政府或明或暗的放松調控再度興起，無論是調整普通住房標準還是放寬公積金貸款，只要不觸及限購紅線基本都能得到監管層的默許。其中揚州的購房獎勵政策得到住建部的確認具有明顯的信號意義，其雖未觸及限購紅線且獎勵幅度也相對較小，但它卻為地方政府對限購進行微調細化無疑是開了一扇窗。
       而4月份之后，在經濟增速明顯回落且連續下降的背景下，中央層面更是進一步要求把“穩增長放在更加重要的位置”，之后諸多地方都試圖出臺或傳聞出臺救市政策，其中涉及到放松公積金、放松首套房貸、放松戶籍，個別城市更是直接打起了限購紅線的主意，而值得關注的是，中央對于這些地方“闖關”舉動一改去年嚴厲打壓的態度，轉而采取明顯緩和甚至默認的應對，事實上這已經意味著調控基本面出現了潛移默化的好轉。尤其是6、7月連續兩次降息更是對市場預期產生了重要的影響，在整個行業政策環境趨緩的背景下，前期觀望的需求倒逼入市的現象開始集中出現，推動市場交易量持續上行。
       各線城市——一一二線城市市場好于去年，三線城市增長速度明顯放緩
       從各線城市今年以來的市場成交表現來看，一二線城市與三線城市出現了明顯的分化。撇開1-2月份市場低谷期時不談，2012年3-6月份一線城市成交量共達到1267萬平方米，同比增長36%；樣本二線城市共成交3809萬平方米，同比增幅同樣達到28%；而樣本三線城市共成交997萬平方米，相比去年同期增幅僅為2%。
       在我們看來，一二線城市與三線城市今年以來市場出現分化，其主要原因在于政策環境的差異。自本輪調控以來，一二線城市始終是調控的重點對象，尤其是一線城市，北京是最早提出限購的，且對于外來人口需要提供5年的繳稅證明，限購嚴格程度首屈一指；而上海在限購之外，更有房產稅的壓力，政策環境也相當之嚴；總體來看，一二線城市在去年政策高壓之下，市場需求大量積壓，而隨著今年以來政策環境的逐步松動，尤其是銀行針對首次購房需求的信貸支持明顯增強，這使得剛需已經進入釋放節奏，則市場成交量好于去年是順理成章的事。
       而反觀眾多三線城市，尤其是近兩年以來市場快速擴張的熱點三線城市，本輪調控在去年對其造成的直接影響明顯較小，限購政策大多還沒有傳導到這類城市；因此，較為寬松的政策環境導致這類城市在2011年的市場上表現突出；而進入2012年以來，三四線城市的需求在經歷前期過度的釋放后正顯露出持續性的缺乏，而且，三線城市的市場需求一般都來自于本地，即使是一部分外來需求也隨著政策環境的改善逐漸向一二線城市回流，基于上述分析，三線城市成交量在今年的增長放緩不足為奇。
       房價——當前企業繼續調價空間已經不大，部分城市個別項目已率先提價
       2012年以來，典型城市房價走勢呈現以下幾個特點：首先，降價潮從去年年底的一線城市向二三線城市漫延，并呈現逐步擴大的趨勢；其次，更多的地方性開發商加入到降價行列，而不是僅限于典型的大牌房企；再次，中高端項目甚至是豪宅加入到降價的行列，這在過去幾年的調控過程中是較少出現的。
       雖然到目前為止在各典型城市中降價跑量仍是主流，但隨著市場交易量的持續復蘇，大多數城市房價逐漸企穩已經是不爭的事實，甚至有個別去年超跌的區域和項目價格已經出現回漲。在上海市場上，以上雋嘉苑、三花現代城為代表的去年大幅降價的旗幟性項目當前價格都有小幅回升，在深圳市場上更是已經出現房價普漲的現象，雖然漲幅普遍停留在每平米幾百元的較低水平，但其昭示出來的信號意義卻不容小覷。更值得玩味的是，這些價格回漲的項目普遍沒有因為調整價格而滯銷，以深圳為例，在5、6兩月連續在全市熱銷排行榜上位于最前列的兩個項目——星河盛世和花半里清湖花園的價格都較前期有明顯上漲。
       另一方面，其實早在去年底，我們就曾經預言過2012年、尤其是下半年之后，企業降價的空間將明顯萎縮，其理由主要有三點：其一，2012年市場上在售或者將要入市的項目其土地基本都是在09、10年樓市順周期時購得，土地成本普遍偏高；其二，相當一部分房企、尤其是全國性品牌企業，去年以來的降價幅度已經較大，幾乎達到自己的底線；其三，隨著樓市的逐漸回暖，且政策環境逐步放松，未來樓市向好的預期在加深，房企也缺乏繼續降價的動力。
       下半年預測——金九銀十交易量或創新高，年底房價或全面回到降價前水平
       上半年樓市回穩已成事實，對于下半年市場走勢，我們認為將主要取決于政策面的變化，從當前宏觀經濟持續回落的狀況來看，本輪調控房地產行業最困難的時期基本已經過去，如果當前這樣一個趨于寬松的行業政策環境在下半年不發生根本性的轉變的話，我們對本輪市場的整體回暖是持樂觀態度的，具體來說，我們判斷下半年重點城市市場將經歷以下三個階段。
       第一階段是7、8月份，作為傳統淡季，成交量不太可能會繼續延續6月份的上漲勢頭，即使有所回落也不足為奇。據數據統計，截止到7月15日，上海的成交量大約為41萬方，北京約為63萬方，廣州則是41萬方，按此成交預計，7月份的總成交量恐怕不會超越6月份的高點。房價方面，隨著此前央行一個月內的兩次降息，以及一些地方政府或明或暗的樓市微調，購房者的信心有望全面恢復，在此期間，以價換量大體仍將是主流，部分樓盤降幅開始收窄，其中個別項目價格會恢復到降價之前（2011年1月）。
       第二階段是金九銀十，期間成交量有望出現井噴，創下今年、同時也是本輪調控以來的新高。房價方面，雖然今年政策環境較去年明顯緩和不少，但去庫存仍是房企的首要問題，供應放量、需求釋放，金九銀十將再次出現供不應求的局面，而隨著市場交易量進一步增長，幾乎所有樓盤的降幅將進一步收窄，大多數樓盤價格恢復到降價之前。
       第三階段則是11、12月，預計期間市場將呈現高位盤整。如果說金九銀十對于市場是在“量”上的沖高的話，那么年底的兩月將是在“價”上的回調。在經歷了金九銀十的火熱之后，房企的年度目標或許已經接近完成，絕大多數的樓盤已經沒有降價的理由和必要了，房企回調項目售價有了充分的信心，房價整體上將出現穩中緩升的態勢，而價格回漲的項目也將逐漸增多，從幅度上看我們認為將整體回到本輪降價前的水平。
                                                                                                                                 （來源：財經網 ）